来源：居者老莫讲买房

在北京，刚需购房者是撑起北京楼市购买力的一群人，也是在当前的北京楼市中最容易踩坑的以群体。

最近朋友小周想买房，作为海淀码农，刚需的第一套房基本都是从昌平起步。

但如今昌平的房价已经水涨船高，甚至还有一些楼盘回调，到底怎么选才能不踩坑，是个大问题。1

北部刚需买昌平，认准梯队优先级

我们说过很多次，对于北京房子的选择，是板块>小区>房子本身。在板块已经锁定回龙观的情况下，小区的选择，就是下一步需要解决的问题。

对于小周来说，北京买房最具吸引力的目的地有两个：

1、回龙观

2、海淀产业带

一来是上班方便，二来是由于购买力强，流通性好，未来有一定保值增值能力。而500多万的预算，显然更适合回龙观。

昌平的崛起，得益于回天计划，随着科星路隧道打通，林萃路北延通车极大方便了回龙观东部居民出行。

13号线的拆分更是以新龙泽作为交叉点，辐射全城人群，所以从规划和交通上看，回龙观有很强的潜力。

昌平主要分为三个板块：昌平城区、未来科学城板块、回天地区板块。

昌平城区的房子很便宜，基本在3-4万/平左右，老房子居多。由于太远，除了在昌平本地生活的人，产业外溢人口比较难触达。保值增值能力一般，也就迟迟卖不上价。

未来科学城：

目前还处于发展区域，新房比较多，产业规划也在建设中，这里规划了新的高校城和央企，但想要配套完善，还得等一段时间。

有一说一，昌平北部的居住环境很好，周边有大片的绿地和农场，很多市区的家庭周末会带孩子来这里的农业体验园度假。

对于附近上班的刚需，或者追求保值增值的朋友来说，这个片区是有得选的，但持有的时间需要很长。

回天地区：

大名鼎鼎的码农聚集地——回龙观和天通苑片区。这两个片区都是因为西二旗的产业外溢，买不起海淀的购房者，顺着地铁沿线来到了这里。

回龙观相比于天通苑，人口没有那么密集，居住环境也比较好。

这两年得益于回天计划，西面昌平线延长、中间8号线，南部13号线，未来13号线拆分，整体交通更便利了，也因此，房价直线飙升，前几个月业主膨胀时，直接挂牌价10万/平。

根据数据，我们将昌平分为三大买房梯队：

第一梯队：龙域，朱辛庄

第二梯队：回龙观、东小口、天通苑、北七家、未来科技城

第三梯队：沙河、小汤山等昌平其他。

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优先选择第一梯队

这其中，第一梯队的龙域和朱辛庄的代表盘有：融泽嘉园、金域华府、北京城建·龙樾华府、信苑小区、领秀慧谷、北京城建畅悦居等。

具体到小区内部，也有涨幅区域排名，以融泽嘉园为例：

融泽嘉园东一路6号院，涨幅有30%，在昌平龙域算第一梯队；

融泽嘉园西二路6号院、融泽嘉园中路2号院、融泽嘉园中路6号院其次；

融泽嘉园西二路2号院、融泽嘉园中路1号院、融泽嘉园中路12号院、融泽嘉园东路东一路8号院在第三梯队，也有14%涨幅。

了解了小周的资产情况后，我们提炼出以下几个重点：

1、码农，月收入5万

2、外地有房，且有涨幅，可盘活作为购房首付款之一

3、单位有购房福利，可提供优惠购房贷款

4、现在是昌平房价的回调期，在现在买房，可以以更高的性价比上车

最后帮助小周在回龙观买入了一套两居室。

连小周自己都感慨：如果不是卡在这个时机买房，估计自己想买一套两居室，还得再扒一层皮。

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当刚需聚集回龙观，更应该警惕

昌平南部的崛起，就得益于这望京、中关村和上地这三个产业中心。但也因为产业人群多，当潮水褪去，昌平有一部分房产的折价率是非常高的。

根据独家数据，在2023年11月，成交折扣率最多的区域，就是昌平。

什么样的房子折价率高呢？我们以回龙观的二手房为例，回龙观的二手房基本分为三类：

1、次新改善房：主要有万科金域华府、首开国风美唐、紫金新干线、公园悦府、领秀慧谷CD区、融泽嘉园这几个小区。涨幅高、居住环境好，适合刚改家庭。

2、刚需上车房：比如龙腾苑、龙跃苑这些，小区基本都是2000年-2009年建成的，新旧差不多，小区物业也相一致。户型基本是80-90的两居，120左右的三居。房价跟着回龙观的涨幅走，虽然不如改善盘突出，但也跑赢了北京不少片区。

3、老破小：比如龙华园、慧华苑、北郊农场宿舍等，不是绝对不能买，但涨幅肯定不如前两种。

在这些房产里，老破小刚需房，是在这轮置换周期最先被抛弃掉的，甚至还卖不出去。

而第一梯队的改善房，比如北京城建·龙樾华府，则能在上一轮回龙观的整体回调中逆势上涨。

原因在于，随着当前北京改善群体的增多，有产业、有居住品质的改善房，始终是北京楼市中的稀缺资源。

和全世界的一线城市一样，北京的两极分化是必然趋势。而北京内部的每一个片区，也都好像一座小城市，呈现出内部的两极分化。

有句话其实特别适合当前的购房者——宁当鸡头不当凤尾。

在条件允许的情况下，进阶到强势板块，往往对你的家庭资产更有利。